親が施設に入り、自宅が空き家になった。「空き家のままにするより、貸して家賃を施設費にあてたい」と考えるご家族もいます。ただし、認知症の親の家を貸すには、手続きが必要です。誰が、どんな順番で進めるのかを説明します。
1. 家族が代わりに貸すことはできません
賃貸借契約は、所有者である親が結ぶものです。親の判断能力が十分でない場合、子が代わりに契約することはできません。後見人などをつける必要があります。
判断能力があるうちに任意後見契約や家族信託をしておけば、その範囲で子が貸すこともできます（「不動産を持つ親の認知症対策」）。
2. 後見人が貸すには家庭裁判所の許可が必要
ご本人が住んでいた自宅（居住用不動産）を貸すことは、売却と同じく、家庭裁判所の許可が必要な「処分」にあたります（民法859条の3）。許可なく貸した契約は無効になると考えられています（「親の家を売りたい：居住用不動産の処分許可」）。保佐人・補助人が代理権にもとづいて貸す場合も同じです。
3. 家庭裁判所が考えること
- ご本人が自宅に戻る可能性があるか
- 貸す必要があるか（施設費が足りない、空き家の管理が難しいなど）
- 家賃などの条件が妥当か
- ご本人やご親族の意向
貸してしまうと、ご本人が自宅に戻りたいときに戻れなくなります。普通の賃貸借では、借主を簡単に退去させることはできません。この点がとくに慎重に考えられます。
4. 貸すまでの流れ
- 後見人を選んでもらうまだ後見人がいなければ、後見の申立てをします（「後見の申立てから選任までの流れと期間（大阪家庭裁判所）」）。
- 条件を決める不動産会社に家賃の相場を聞き、借主の候補や契約の形（普通借家・定期借家）を検討します。
- 許可を申し立てる家庭裁判所に、居住用不動産の処分の許可を申し立てます。契約書の案や、家賃の相場が分かる資料を出すのが一般的です。
- 許可が出てから契約許可の審判が出てから、後見人がご本人に代わって賃貸借契約を結びます。
- 家賃の管理家賃はご本人の口座に入るようにし、家庭裁判所への報告にも載せます。
5. 貸す・売る・管理する
| 方法 | 向いている場合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 貸す | 家賃収入で施設費を補いたい | 修繕費や空室のリスク、退去してもらいにくい |
| 売る | 戻る見込みがなく、まとまったお金が必要 | 思い出の家を手放すことになる。家庭裁判所の許可が必要 |
| そのまま管理する | 戻る可能性がある、方針が決まっていない | 固定資産税や管理の手間がかかる（「本人の空き家の管理」） |
期間を決めて貸す「定期借家契約」にすると、期間が終われば契約が更新されずに終わるので、ご本人が戻る可能性を残しやすくなります。
6. 貸す前に準備すること
- 家財の整理（ご本人の大切な物は保管します）
- 不動産会社との管理の契約
- 火災保険の見直し（空き家・貸家用の契約になっているか）
- 家賃収入の確定申告（「本人の確定申告・医療費控除」）
7. ご相談の例
父が施設に入り、自宅が空き家になったので、人に貸して家賃を施設費にあてたいが、父は認知症で契約できない、というご相談です。家族が父の代わりに賃貸借契約を結ぶことはできません。後見人を選んでもらったうえで、父の自宅を貸すことについて家庭裁判所の許可を得てから契約します。
※よくあるご相談をもとにした説明用の例で、実際の事例ではありません。
8. よくある質問
親の家に、子どもが住むのも許可がいりますか？
ご本人の自宅に家族を住まわせる契約（使用貸借や賃貸借）も、居住用不動産の処分にあたり、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。後見人自身が住む場合は利益相反にもなるので、事前に相談します。
許可が出る前に、借主を決めてもよいですか？
借主の候補を探しておくことはできますが、契約は許可が出てからにします。許可が出なかったときに困らないよう、借主の候補にも事情を伝えておきます。
ご本人の心身の状態、施設費の見通し、建物の状態によって、どれがよいかは変わります。迷うときは、許可の申立ての前にご相談ください。
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