不動産を持つ親の認知症対策

2026年11月　司法書士川西祐輔

親名義の自宅やアパートがある場合、親が認知症になると、その不動産を売ったり貸したりすることが難しくなります。「施設の費用のために親の家を売りたい」と思っても、すぐには売れないことがあります。元気なうちにできる備えと、選び方を説明します。

1. 認知症になると起こること

不動産の売買や賃貸の契約には、所有者本人の判断能力が必要です。家族が代わりに契約することはできません。
建て替えや大規模な修繕、ローンの借り換えなども進められなくなります。
アパートの場合、入居者との契約の更新や修繕の発注が滞ることがあります（「本人名義の賃貸アパートの管理」）。

売買の決済のときには、司法書士が売主ご本人と会って、売る意思と判断能力を確かめます。この確認ができないと、登記の手続きを進められません。

2. 法定後見で売る場合

後見人をつければ、後見人が代わりに売却できます。
ただし、ご本人の自宅（居住用不動産）を売るには、家庭裁判所の許可が必要です（「親の家を売りたい：居住用不動産の処分許可」）。
売る理由はご本人のため（施設費の確保など）であることが必要で、家族の都合だけでは売れません。
後見の申立てから売却まで、数か月かかることがあります。

3. 元気なうちの備え

方法	特徴
任意後見契約	不動産の管理や処分を任意後見人に任せる内容にしておきます。自宅の売却に家庭裁判所の許可は不要ですが、任意後見監督人の監督を受けます（「任意後見契約で決めておく代理権の範囲」）。
家族信託	不動産を信頼できる家族に託し、管理・処分を任せる方法です。信託の登記をします（「任意後見と家族信託、どちらを選ぶ？」）。
遺言	亡くなった後に誰が不動産を受け取るかを決めておきます。生きている間の管理には使えません。

4. どの方法を選ぶ？

いずれ売る予定がある：任意後見や家族信託で、売れる形を整えておきます。
賃貸を続けたい：管理を任せられる形（家族信託など）が向いています。
特定の子に引き継ぎたい：遺言を組み合わせます。

複数の方法を組み合わせることもあります。どれが合うかは、不動産の種類や家族の状況によります。

5. 備えを始めるときの手順

不動産を確かめる登記事項証明書や固定資産税の納税通知書で、名義・所在・共有者の有無を確かめます。
家族で話し合う売る・貸す・住み続けるなど、将来どうしたいかを親子で話し合います（「申立ての前に家族で話し合っておきたいこと」）。
方法を選ぶ任意後見・家族信託・遺言のどれを使うかを決めます。
書面にする任意後見契約は公正証書で作ります。家族信託は信託契約を結び、信託の登記をします。

登記の専門家として
不動産の売却や名義の変更には、登記の手続きがつきものです。不動産の登記と後見の両方を扱う司法書士に、早めにご相談ください。

6. ご相談の例

例：両親のアパートの管理を、今のうちに引き継ぎたい
父が持っているアパートの管理や修繕の契約を、父が認知症になる前に息子に任せたい、というご相談です。父が元気なうちであれば、任意後見契約や家族信託で、管理を任せる人と方法を決めておけます。認知症になってからでは、後見を使う以外の方法がとりにくくなります。

※よくあるご相談をもとにした説明用の例で、実際の事例ではありません。

7. よくある質問

認知症になると、不動産は売れなくなりますか？

ご本人が契約の内容を理解できない場合は、ご本人が売ることはできません。後見人を選んでもらい、後見人が売ることになります。自宅を売るには家庭裁判所の許可も必要です。

家族信託と任意後見はどう違いますか？

家族信託は、不動産などの管理や処分を家族に任せる契約です。任意後見は、判断能力が下がったときに、契約で決めた人がご本人を代理する制度です。両方を組み合わせることもあります。

生前贈与で子どもの名義にしておけばよいですか？

贈与税や不動産取得税、登記の費用がかかるため、負担を確かめたうえで考える必要があります。税金のことは税理士や税務署に確かめます。

軽い物忘れがありますが、まだ間に合いますか？

契約の内容を理解して判断できる状態であれば、任意後見契約や家族信託を結べることがあります。公証人や専門職がご本人と面談して確かめます。迷っている間に進むこともあるので、早めにご相談ください。