後見人が、ご本人の住まいを売ったり貸したりするには、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずにした売却は無効になります。不動産会社と話を進める前に、この手続きを知っておきましょう。
1. 許可が必要になる場面
成年後見人が、ご本人の居住用の建物やその敷地について、次のようなことをするときは、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。
- 売却する
- 人に貸す、または今の賃貸借を解除する
- 抵当権を設定する
- 取り壊すなど、そのほかの処分をする
保佐人・補助人も、不動産の処分について代理権を与えられている場合は、同じように許可が必要です。
2. 「居住用」とは
今住んでいる家だけでなく、施設に入所したり入院したりする前に住んでいた家や、将来住む可能性がある家も含まれます。「もう施設に入ったから空き家」という場合でも、許可が必要になることが多いので注意が必要です。
3. 家庭裁判所が見るポイント
- 売る必要があるか（施設費や医療費にあてる必要がある、など）
- 売却の価格が相場に照らして適正か
- ご本人の意向や、売った後の生活に問題がないか
- ご親族の意見
4. 手続きの流れ
- 家庭裁判所に売却を考えていることを伝える（大阪家庭裁判所は、話を進める前に連絡票で連絡するよう案内しています）
- 不動産の査定を取り、買主を探す
- 売買契約を結ぶ（「家庭裁判所の許可が得られることを条件とする」などの条項を入れておくのが一般的です）
- 家庭裁判所に、居住用不動産処分許可の申立てをする
- 許可の審判を受ける
- 代金の受け取り（決済）と、名義変更の登記
後見監督人がいる場合は、監督人の同意も必要です。許可が出る前に決済や登記はできません。不動産会社や買主には、最初から許可が必要な取引であることを伝えておきましょう。
5. 申立てに必要なもの
- 申立書（家庭裁判所の書式）
- 不動産の登記事項証明書
- 売買契約書の案（写し）
- 不動産会社の査定書と固定資産評価証明書など、価格が適正であることが分かる資料
申立ての手数料は収入印紙800円です。このほか連絡用の郵便料がかかり、額は家庭裁判所ごとに違います。申立先は、後見開始の審判をした家庭裁判所です。
出典：裁判所ウェブサイト「成年被後見人等の居住用不動産処分許可の申立て」、大阪家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック」
6. 許可が出ないこともあります
- 売る必要があることを説明できない（施設費などは預貯金で十分まかなえる、など）
- 売却の価格が相場より明らかに低い
- 売った後のご本人の住まいや生活の見通しが立っていない
許可の審判書は、売却後の所有権移転の登記の申請にも使います。なお、任意後見人が自宅を売る場合は、この許可は必要ありませんが、任意後見監督人の監督を受けるので、事前に相談しておきます（「任意後見契約で決めておく代理権の範囲」）。
7. ご相談の例
母は施設に入り、自宅は空き家です。預貯金が少なくなり、施設費のために自宅を売りたい、というご相談です。施設に入る前に住んでいた家なので、後見人が売るには家庭裁判所の許可が必要です。査定書で価格が適正であることを示し、売る必要性を説明して申し立てます（「本人の空き家の管理」）。
※よくあるご相談をもとにした説明用の例で、実際の事例ではありません。
8. よくある質問
許可が出る前に売買契約を結んでもよいですか？
「家庭裁判所の許可が得られることを条件とする」などの条項を入れて契約を結ぶのが一般的です。許可が出る前に決済や登記はできません。
許可が出るまで、どのくらいかかりますか？
事案によって違います。売却の予定が決まったら、不動産会社にも許可が必要な取引であることを最初に伝えておきます。
居住用でない土地（貸している土地など）を売るときは？
居住用でなければ、この許可は必要ありません。ただし、ご本人のために売る必要があるかを説明できるようにしておき、大きな財産の処分なので事前に家庭裁判所に相談しておくと安心です。後見監督人がいる場合は、不動産の売却に監督人の同意が必要です（民法864条）。
売却の登記もお願いできますか？
当事務所は不動産登記を扱っているので、許可の申立書類の作成から、売却の登記までまとめてお手伝いできます。
9. 当事務所でできること
司法書士は不動産登記の専門家です。当事務所では、許可の申立書類の作成から、売却後の名義変更の登記までまとめてお手伝いできます。不動産会社とのやりとりも含め、どの順番で進めればよいかご説明します。
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