相続登記の義務化と認知症の相続人

2026年11月　司法書士川西祐輔

2024年4月から、相続登記が義務になりました。相続人の中に認知症の人がいて遺産分割の話し合いができない場合でも、義務はなくなりません。どう対応すればよいかを説明します。

1. 相続登記の義務化

不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります（不動産登記法76条の2）。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法164条）。
2024年4月より前に起きた相続も対象です。この場合の期限は、原則として2027年3月31日までです。
遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に、分割の内容に合わせた登記をする必要があります。

2. 遺産分割ができないときの方法

方法	内容	向いている場合
相続人申告登記	自分が相続人であることを法務局に申し出る。申し出た人は義務を果たしたことになる（同法76条の3）	とりあえず義務だけ果たしたい
法定相続分での相続登記	法定相続分どおりの共有名義で登記する。相続人の一人から申請できる	共有でもかまわない
後見を申し立てて遺産分割	認知症の相続人に後見人をつけて、遺産分割協議をする	売りたい、名義をまとめたい

後見を使う場合は「相続人に認知症の人がいるときの遺産分割」もご覧ください。

3. 相続人申告登記の手順

戸籍を集める申し出る人が相続人であることが分かる戸籍謄本などを用意します。
申出書を作る法務局の様式で申出書を作ります。オンラインでも申し出られます。
法務局に出す不動産のある地域を担当する法務局に、窓口・郵送・オンラインで出します。
登記される登記官が、申し出た人の氏名と住所を登記します。

相続人申告登記は、相続人の一人だけで申し出られます。ほかの相続人の分は、その人が自分で申し出るか、代わりに申し出てもらう必要があります。登録免許税はかかりません。

4. どれを選ぶ？

とりあえず義務を果たしたいだけなら、相続人申告登記や法定相続分の登記で対応できます。
不動産を売りたい、名義を一人にまとめたい場合は、遺産分割が必要になり、後見の申立てを考えます。
共有のままにすると、次の相続でさらに相続人が増え、手続きが難しくなることがあります。

5. 後見を使う場合の注意

後見人は、ご本人の法定相続分を確保するのが原則です。「認知症の母の取り分をゼロに」という分け方は、認められにくくなります（「後見人が遺産分割協議に参加するとき」）。
後見は遺産分割が終わっても続きます。その後の報酬や報告も考えておきます。2026年に公布された民法改正で制度が変わる可能性があります（「成年後見制度が変わります：2026年民法改正のポイント」）。
後見の申立てから後見人が決まるまでには、通常、数か月程度かかります。期限が近いときは、先に相続人申告登記をしておくと安心です。

6. ご相談の例

例：相続人の一人が認知症で、相続登記が進まない
亡くなった父名義の家の相続登記をしたいが、相続人である母が認知症で遺産分割の話し合いができず、義務化の期限が心配だ、というご相談です。まずは相続人申告登記をして義務を果たしておき、母の後見人を選んでから遺産分割をする方法があります。法定相続分で相続登記をする方法もありますが、後で売るときに全員の協力が必要になります。

※よくあるご相談をもとにした説明用の例で、実際の事例ではありません。

7. よくある質問

相続人申告登記をすれば、もう何もしなくてよいですか？

相続人申告登記は、相続人であることを示すだけで、不動産の名義は亡くなった方のままです。売却などをするには、あらためて相続登記が必要です。また、相続人申告登記の後に遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に、分割の内容に合わせた相続登記をする必要があります。

期限を過ぎたら、すぐに過料になりますか？

法務局は、まず期限内に登記をするよう催告します。正当な理由なく催告に応じない場合に、裁判所に過料の通知がされる流れです。相続人が多数で戸籍の収集に時間がかかる、遺言の有効性が争われている、などの事情は正当な理由として考慮されることがあります。期限が過ぎそうなときは、早めに相続人申告登記をしておきます。

選び方は、不動産をどうしたいかで変わります
売るのか、住み続けるのか、相続税の申告が必要かによって、最適な方法は違います。相続登記と後見の両方の視点からご提案します。

出典：不動産登記法76条の2・76条の3・164条、法務省「相続登記の申請義務化について」。